Предстоящото увеличение на ставките на данъка върху доходите от имоти с 2% от април 2027 г. представлява поредното предизвикателство пред наемодателите на жилищни имоти — сектор, който вече се справя с огромни регулаторни и финансови промени. Въпреки че увеличението несъмнено ще свие допълнително рентабилността, то трябва да се разглежда в по-широкия контекст на реформите и пазарните натиски, преоформящи инвестициите в жилищни имоти.
Представете си наемодател, притежаващ пет имота на стойност £250,000 всеки, с брутен наем £1,400 на месец на имот, лихвени плащания по ипотека £600 на месец и без други доходи. Таблиците по-долу сравняват нетната им позиция в различните данъчни години.
| 2025–26 (£) | 2027–28 (£) | |
|---|---|---|
| Приходи | ||
| Общ брутен наем | 84,000.00 | 84,000.00 |
| Приспадаеми разходи | ||
| Лихви по ипотека | — | — |
| Ремонти, поддръжка и застраховки | (9,000.00) | (9,000.00) |
| Облагаема печалба | 75,000.00 | 75,000.00 |
| Данък върху доходите | ||
| £12,570 @ 0% (лична надбавка) | — | — |
| £37,700 @ 20% / 22% | (7,540.00) | (8,294.00) |
| £24,730 @ 40% / 42% | (9,892.00) | (10,386.60) |
| Данъчен кредит за ипотечна лихва (20%/22% × £36,000) | 7,200.00 | 7,920.00 |
| Минус неприспадаема ипотечна лихва | (36,000.00) | (36,000.00) |
| Нетен доход след данъци | 28,768.00 | 28,239.40 |
Допълнителният годишен данък в този сценарий е приблизително £525 — значим, но не катастрофален сам по себе си.
От април 2020 г. лихвите по ипотеки вече не се приспадат изцяло — наемодателите получават 20% данъчен кредит върху платените лихви. Making Tax Digital (MTD) добавя задължения за тримесечна отчетност от април 2026 г. (приходи над £50,000) и от април 2027 г. (над £30,000). Добавете нарастващите разходи за спазване на законодателството и премахването на схемата за обзаведени ваканционни жилища от април 2025 г. — кумулативната тежест е значителна.
Увеличението с 2% естествено подтиква наемодателите да преосмислят регистрирането на дружество. Използвайки същото портфолио за 2027–28 г., ето как се сравнява корпоративната структура — първо за наемодател без други доходи:
| Дружество (£) | |
|---|---|
| Общ брутен наем | 84,000.00 |
| Лихви по ипотека | (36,000.00) |
| Ремонти, поддръжка и застраховки | (9,000.00) |
| Облагаема печалба | 39,000.00 |
| Корпоративен данък @ 19% | (7,410.00) |
| Данък върху дивиденти (£500 @ 0%; £31,090 @ 10.75%) | (3,342.18) |
| Нетен доход след данъци | 28,247.83 |
Нетен доход на дружеството £28,247.83 срещу £28,239.40 като физическо лице — практически еднакво при липса на други доходи.
| Физическо лице (£) | Дружество (£) | |
|---|---|---|
| Общ брутен наем | 84,000.00 | 84,000.00 |
| Лихви по ипотека | — | (36,000.00) |
| Ремонти, поддръжка и застраховки | (9,000.00) | (9,000.00) |
| Облагаема печалба | 75,000.00 | 39,000.00 |
| Корпоративен данък @ 19% | — | (7,410.00) |
| Данък върху доходите (42% / 47%) | (32,743.00) | — |
| Данъчен кредит за ипотечна лихва | 7,920.00 | — |
| Минус неприспадаема ипотечна лихва | (36,000.00) | — |
| Данък върху дивиденти от печалба (35.75%) | — | (11,114.68) |
| Нетен доход след данъци | 14,177.00 | 20,475.33 |
За данъкоплатци с по-висока ставка и допълнителни доходи, регистрацията на дружество спестява над £6,000 годишно в този пример.
Наемните реформи от май 2026 г. ще преведат всички наемни договори към периодични споразумения, ще въведат удължени срокове за предизвестие, ще ограничат авансовия наем до един месец и ще лимитират годишните увеличения на наема. Освен това много имоти — особено апартаменти в Лондон — са отбелязали застояли или спадащи капиталови стойности, ерозирайки едно от историческите предимства на инвестицията в жилищни имоти.
Увеличението на данъка върху доходите с 2% само по себе си едва ли ще предизвика масов изход на наемодатели. Но наслоено върху ограниченията за приспадане на ипотечни лихви, изискванията на MTD, наемните реформи и слабия ръст на капиталовите стойности, то допринася за картина на нарастващ натиск.
Регистрацията на дружество не е универсален отговор. За по-малки портфолиа с умерени допълнителни доходи, числата рядко се получават след отчитане на CGT, SDLT и по-високите финансови разходи. За по-големи, по-доходоносни портфолиа или такива със значителни допълнителни доходи, аргументите са по-убедителни — особено при дългосрочно наследствено планиране.
Позицията на всеки наемодател е различна. Силно препоръчваме персонализиран преглед на вашето портфолио преди вземане на каквито и да е структурни решения.
Свържете се с TTAM Ltd
| 📞 Офис | +44 (0) 117 463 1777 | |
| 📱Мобилен | +44 (0) 7887 04 30 20 | |
| 📧 Имейл | ttam.smarttax@gmail.com | |
| 🌐 Уебсайт | www.ttam.ltd | |
| Търсете „TTAM Ltd" и натиснете Следвай за ежедневни съвети! |